등기부등본 갑구와 을구 차이, 전세·매매 전 꼭 확인해야 할 핵심

등기부등본 갑구와 을구 차이, 전세·매매 전 꼭 확인해야 할 핵심

부동산 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 하는 서류 중 하나가 흔히 말하는 등기부등본입니다. 정식 명칭은 등기사항증명서이며, 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받는 문서도 등기사항증명서라고 이해하시면 됩니다.

등기사항증명서는 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 이 가운데 계약 전 실수하기 쉬운 부분이 바로 갑구와 을구입니다. 간단히 정리하면 갑구는 소유권을 보는 곳, 을구는 소유권 외 권리를 보는 곳입니다. 즉, 등기부등본 갑구와 을구 차이를 알면 “누가 소유자인지”, “그 부동산에 빚이나 다른 권리가 걸려 있는지”를 훨씬 빠르게 파악할 수 있습니다.

갑구는 ‘누구 집인지’를 확인하는 영역입니다

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 언제 누구에게 이전되었는지, 지분이 나뉘어 있는지 등을 확인하는 칸입니다. 전세, 월세, 매매 계약 모두에서 가장 먼저 봐야 할 부분입니다.

갑구에서 자주 보이는 항목은 다음과 같습니다.

• 소유권보존: 해당 부동산에 처음으로 소유권 등기가 된 기록입니다.
• 소유권이전: 매매, 증여, 상속 등으로 소유자가 바뀐 기록입니다.
• 가압류·압류: 채권자나 국가기관 등이 재산을 묶어둔 상태일 수 있습니다.
• 가처분: 소유자가 부동산을 마음대로 처분하지 못하도록 제한된 경우가 많습니다.
• 경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작되었다는 신호입니다.
• 가등기: 장래 본등기를 하기 위한 예비적 등기라서 주의 깊게 봐야 합니다.
• 신탁: 소유권이 신탁회사 등으로 이전되어 있는 구조일 수 있습니다.

특히 임대차 계약에서는 등기상 소유자와 계약서에 서명·날인하는 사람이 같은지 반드시 확인해야 합니다. 실제 계약 상대방이 소유자가 아니라 대리인이라면 위임장, 인감증명서 등 별도 확인이 필요합니다. 등기부등본 갑구 확인을 대충 넘기면 계약 상대방을 잘못 판단할 수 있습니다.

을구는 ‘빚이나 다른 권리’를 확인하는 영역입니다

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 대표적으로 근저당권, 저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권 등이 여기에 해당합니다. 부동산 계약에서 을구는 보증금 회수 가능성과 직접 연결될 수 있어 꼼꼼히 확인해야 합니다.

을구에서 자주 확인하는 항목은 아래와 같습니다.

• 근저당권: 집을 담보로 대출이 잡혀 있는 경우가 많습니다.
• 저당권: 특정 채권을 담보하기 위한 권리입니다.
• 전세권: 전세권자가 등기까지 해둔 권리입니다.
• 임차권등기: 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 권리 보전을 위해 등기한 경우가 있습니다.
• 지상권·지역권: 토지 사용과 관련된 권리로, 토지나 단독주택 거래 때 특히 살펴봐야 합니다.

많은 분들이 “을구가 비어 있으면 안전한가요?”라고 묻습니다. 하지만 을구가 비어 있다는 것은 등기된 담보권이나 용익권이 현재 보이지 않는다는 의미에 가깝습니다. 등기부에 나타나지 않는 세금 체납, 선순위 임차인, 실제 점유관계 등은 별도로 확인해야 합니다.

전세 계약이라면 을구에서 근저당권 채권최고액을 꼭 봐야 합니다. 실제 대출잔액과 채권최고액은 다를 수 있지만, 등기부등본에서는 채권최고액을 기준으로 먼저 위험을 판단하는 것이 보수적입니다. 보증금과 선순위 담보권을 합쳤을 때 시세를 과하게 넘는 구조라면 신중하게 접근하는 편이 좋습니다.

등기부등본 갑구와 을구 차이는 표로 보면 더 쉽습니다

정리하면 갑구는 소유자와 처분 제한을 확인하는 곳이고, 을구는 담보권과 선순위 권리를 확인하는 곳입니다. 등기부등본 갑구와 을구 차이를 이렇게 나누어 기억하면 처음 보는 등기사항증명서도 훨씬 덜 복잡하게 느껴집니다.

순위번호와 접수번호까지 봐야 권리관계가 보입니다

등기부등본을 볼 때는 어떤 권리가 있는지만 확인해서는 부족합니다. 그 권리가 언제 등기되었는지도 중요합니다. 권리의 순서에 따라 나중에 문제가 생겼을 때 배당이나 우선순위 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.

같은 갑구 안, 같은 을구 안에서는 보통 순위번호를 확인합니다. 갑구와 을구처럼 서로 다른 구역의 권리를 비교할 때는 접수일자와 접수번호가 중요합니다. 부동산등기법상 권리 순위는 등기한 순서에 따르고, 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호를 기준으로 판단합니다.

예를 들어 내 보증금보다 먼저 잡힌 근저당권이 있다면, 그 근저당권자가 나보다 먼저 배당받을 가능성이 커집니다. 그래서 전세 계약에서는 단순히 “근저당권이 있느냐”보다 그 근저당권이 내 권리보다 앞서는지를 따져보는 것이 더 중요합니다.

표제부도 함께 확인해야 계약 대상이 맞는지 알 수 있습니다

갑구와 을구를 보기 전에는 표제부도 확인해야 합니다. 표제부에는 부동산의 주소, 지목, 면적, 건물 구조 같은 기본 정보가 나옵니다. 계약하려는 부동산과 등기사항증명서의 부동산이 같은지 확인하는 출발점입니다.

아파트나 오피스텔 같은 구분건물은 1동 건물의 표제부, 전유부분 표제부, 대지권 표시까지 이어지는 경우가 많습니다. 내가 계약하려는 동·호수와 등기부의 동·호수가 일치하는지, 면적과 용도에 이상한 점은 없는지 확인해야 합니다.

단독주택이나 다가구주택은 건물 등기와 토지 등기를 따로 확인해야 하는 경우도 많습니다. 건물 등기만 보고 끝내면 토지 쪽 권리관계를 놓칠 수 있으므로, 계약 대상의 구조에 맞게 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

처음 열람할 때는 말소사항 포함으로 보는 것이 좋습니다

인터넷등기소에서 등기사항증명서를 확인할 때 현재 유효사항과 말소사항 포함을 선택하는 경우가 있습니다. 처음 보는 집이라면 말소사항 포함으로 열람하는 편이 더 도움이 됩니다.

현재는 말소되었더라도 과거에 가압류, 경매, 임차권등기 등이 반복된 이력이 있다면 계약 전에 한 번 더 조심해서 볼 수 있습니다. 물론 말소된 기록이 있다고 해서 무조건 문제가 있다는 뜻은 아니지만, 등기부등본 갑구와 을구를 읽을 때 중요한 참고 정보가 될 수 있습니다.

제출용으로 필요한 경우에는 기관에서 요구하는 방식이 따로 있을 수 있습니다. 단순 확인용이면 열람으로 충분한 경우가 많지만, 관공서나 금융기관 제출용이면 발급용이 필요할 수 있습니다.

2026년 6월 확인 기준으로 인터넷 열람 수수료는 보통 1통당 700원, 인터넷 발급은 1통당 1,000원입니다. 방문 발급은 수수료가 다를 수 있으니 실제 발급 전 인터넷등기소나 정부24 안내를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

계약 전 등기부등본 확인 순서

등기사항증명서를 처음 보면 항목이 많아 복잡해 보입니다. 아래 순서대로 보면 등기부등본 갑구와 을구 차이를 놓치지 않고 확인할 수 있습니다.

1. 표제부에서 주소, 동·호수, 면적, 용도가 계약 대상과 같은지 확인합니다.
2. 갑구에서 현재 소유자와 계약 상대방이 같은지 봅니다.
3. 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 가등기, 신탁이 있는지 확인합니다.
4. 을구에서 근저당권, 전세권, 임차권등기 등 선순위 권리를 살펴봅니다.
5. 접수일자와 접수번호를 보고 내 권리보다 앞선 권리가 있는지 따져봅니다.
6. 계약 당일과 잔금일 직전에도 다시 열람합니다. 등기는 계약 전날과 잔금일 사이에도 바뀔 수 있습니다.

실생활에서는 계약 전에 한 번만 등기부등본을 보고 끝내는 경우가 많습니다. 하지만 전세나 매매처럼 금액이 큰 계약에서는 계약 당일, 잔금 직전까지 반복 확인하는 습관이 필요합니다. 새 근저당권이나 가압류가 중간에 들어오는 변수를 줄일 수 있기 때문입니다.